토허제 확대, 서울 전세대란 오나? 아파트 전셋값 폭등 예고!

 

최근 정부의 토지거래허가구역(토허제) 확대 방침이 발표되면서 서울 아파트 시장이 들썩이고 있습니다. 특히 강남, 송파, 마포 등 인기 지역 아파트의 전셋값 상승 우려가 커지면서 실수요자들의 불안감이 증폭되고 있습니다. 이번 정책이 왜 서울 전셋값을 자극할 수밖에 없는지, 그리고 향후 시장 전망을 구체적으로 분석해보겠습니다.

 

 

🏘️ 토지거래허가구역 확대, 무엇이 달라지나?

토지거래허가구역이란 투기적 거래를 막기 위해 정부가 특정 지역의 부동산 거래를 제한하는 제도입니다. 이번 확대 지정으로 인해 기존 강남 3구(강남, 서초, 송파)에 더해 마포, 용산, 성동구 등까지 포함되면서 서울 주요 지역의 매매 거래가 사실상 '허가제'로 묶이게 되었습니다.

주택 거래를 위해선 해당 구청의 허가를 받아야 하고, 실거주 목적이 아닌 투자 거래는 원칙적으로 불가능해집니다. 이로 인해 매매 수요가 전세로 몰리면서 전셋값 상승이 불가피하다는 전망이 힘을 얻고 있습니다.

🔥 전셋값 폭등 불가피! 왜?

1️⃣ 매매 거래 위축 → 전세 수요 증가 매수 대신 전세를 선택하는 사람들이 급증하면서 전세 수요가 폭발적으로 늘어납니다. 특히 실거주 요건이 강화되면서 기존에 투자 목적으로 보유한 집들이 시장에 나오지 못하고 묶이게 되는데, 이는 공급 축소로 직결됩니다.

2️⃣ 신규 공급 부족 서울 아파트 신규 분양 물량이 한정적인 상황에서, 기존 매물이 시장에 나오지 않는다면 전세 물량 부족 현상이 심화될 수밖에 없습니다. 이에 따라 기존 전세 물건에 대한 경쟁이 심화되며 가격이 오를 가능성이 높습니다.

3️⃣ 갭투자 차단 → 집주인의 가격 방어 갭투자를 통한 매매 수요가 막히면서 집주인들은 '세입자만 구해도 된다'는 심리로 전세 가격을 쉽게 낮추지 않을 겁니다. 오히려 전세 수요가 몰리는 틈을 타 기존 가격보다 높게 책정하려는 움직임이 나타날 수 있습니다.

🔍 전문가 분석: 전세 시장 향후 전망

부동산 시장 전문가들은 이번 토허제 확대가 당분간 서울 전세 시장에 강한 상승 압력을 줄 것으로 보고 있습니다. 특히 강남 3구를 비롯해 마포, 용산, 성동구 같은 인기 지역은 '전세 품귀 현상'이 예상되며, 2025년 상반기까지 전세값 상승세가 이어질 가능성이 높습니다.

📌 주목해야 할 지역 TOP3:

• 강남구: 학군, 인프라, 직장 접근성으로 수요 불변
• 마포구: 젊은층 선호 + 개발 호재
• 용산구: 국제업무지구 개발 기대감

🚨 지금 전세 구해야 할까? 대안 전략은?

✅ 조기 계약 전략: 전세값이 더 오르기 전에 빨리 움직여야 합니다. 특히 재계약 시점이 가까운 세입자라면 서둘러 집주인과 협의해 두는 것이 유리합니다.

✅ 전세 대출 적극 활용: 정부의 전세 대출 규제가 비교적 완화된 지금, 대출 한도를 최대한 활용해 안정적인 집을 확보하는 것도 방법입니다.

✅ 비인기 지역 눈돌리기: 강남, 마포, 용산 같은 핫플레이스가 부담스럽다면 상대적으로 저평가된 성북, 동대문, 관악 등도 대안이 될 수 있습니다. 최근 교통 인프라 개선이 진행 중인 지역들을 눈여겨보는 것도 전략입니다.

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🏁 결론: 토허제 확대가 부동산 시장을 흔든다!

정부의 규제 의도와는 달리 이번 토허제 확대가 서울 아파트 전세 시장에 '불붙이는 역할'을 할 가능성이 매우 높아 보입니다. 실수요자라면 더 오르기 전에 서둘러 전세 시장에 뛰어들거나, 대체 지역을 적극적으로 탐색하는 것이 중요합니다.

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